Сразу стоит оговориться – оказание услуг по содержанию и ремонту жилых помещений сегодня государством никак не регулируется. Их структура и размер оплаты определяется общим собранием собственников жилья. Если желающих провести таковое собрание не находится, то управляющая компания сама навязывает расценки на эти услуги и зачастую очень сильно их завышает. 
Согласно статье 154 Жилищного Кодекса Российской Федерации, графа «содержание и ремонт жилого помещения» включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, а также содержанию и текущему ремонту общего имущества (ОИ) в нем. Более подробно состав работ по содержанию определяет Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Оно включает следующие моменты.
1) Осмотр ОИ, обеспечивающий своевременное выявление его технического состояния.
2) Обеспечение рабочего состояния внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования.
3) Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.
5) Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме.
6) Обеспечение пожарной безопасности.
7) Благоустройство и озеленение земельного участка, входящего в состав общего имущества.
8) Текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание ОИ.
9) Проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.
10) Обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.).

Существует ли механизм контроля над расходованием УК и ТСЖ наших денег и над осуществлением работ (услуг)?

Все взаимоотношения между собственниками жилья и управляющей организацией отражены в договоре управления многоквартирным домом. Его текст утверждается общим собранием собственников. В нем-то и указывается весь перечень услуг и порядок их выполнения, а также структура (расшифровка) расценок. В соответствии с Постановлением правительства РФ от 23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации…», все необходимые сведения, связанные с выполнением обязательств, управляющая компания должна предоставлять по запросу любому собственнику дома. Контролировать работу УК обязан Совет МКД, а ЖСК и ТСЖ – ревизионные комиссии.

Сколько стоит содержание аппарата управления УК или ТСЖ?

Расходы на содержание аппарата изначально заложены в статью «содержание жилья». В этом случае речь идет о зарплате председателя, налогах на зарплату, оплате услуг специалистов (бухгалтер, юрист), канцелярских расходах, затратах на компьютерную технику, информационных услугах (установке правовой базы «Гарант» или «Консультант»), возмещении транспортных расходов и т.д.
В Саратове в некоторых старых домах с небольшим количеством квартир зарплата председателя не превышает пяти тысяч рублей в месяц. Другие могут оценить себя и в 25 тысяч – особенно если имеют дело с большими новостройками на 300-400 квартир. Идти на поводу у управляющих организаций нельзя. И прежде чем подписывать такое штатное расписание на общем собрании жильцов, его нужно детально изучить. Мировая и российская практика показывают, что обслуживающая деятельность УК должна составлять 4-8% от общей стоимости жилищных услуг.

Куда уходят деньги за аренду общих помещений, которые оплачивают Интернет-фирмы и кабельное телевидение нашим УК и правлениям ТСЖ, а также за установку рекламных баннеров на домах?

Из ряда многоквартирных домов можно извлекать дополнительную прибыль за счет арендных платежей. В аренду обычно сдаются подвалы, чердаки и другие технические этажи, стены здания под рекламные щиты, крыши под антенны сотовой связи. Все доходы от аренды, разумеется, должны идти в пользу жильцов, но очень часто служат средством обогащения отдельных лиц. В любом случае, каждый жилец имеет право запросить у своей управляющей компании соответствующие договоры об аренде, а также платежные документы, объясняющие, на что были потрачены средства.

Рекомендации по определению размера платы за содержание и ремонт

1) Определяйте размер платы на общем собрании собственников многоквартирных домов, в результате совместной работы с управляющей компанией. УК может сама предложить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, необходимых для надлежащей эксплуатации вашего МКД. Эти предложения должны быть составлены с учетом индивидуальных особенностей дома.
2) Требуйте от УК указания порядка определения размера платы в договоре управления многоквартирным домом.
3) При составлении договора управления МКД настаивайте, чтобы перечень работ и услуг был подробно расписан.
4) Необходимо сравнивать фактически выполненные работы по содержанию и ремонту жилых помещений с заявленными в ежегодном отчете.

Галина ЗАХАРОВА