За последние 30 лет Россия и рынок недвижимости страны прошли немало кризисов и турбулентных ситуаций. Нынешнюю ситуацию часто сравнивают с 2014 годом, когда также были санкции, импортозамещение и резкий рост курса доллара. Эксперты «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» сравнили кризисы последних лет и попробовали найти общие места.
Сравнивать нынешний кризис с предыдущими достаточно некорректно, даже если учитывать только сегмент жилья. В 1998 году была ориентация на доллар США, практически вся недвижимость продавалась в этой валюте. В 2008 году также валюта была в ходу, но в меньшей степени, при этом закредитованность у населения была ниже. Кроме того, стороны пользовались в большей степени наличными средствами. В 2014 году был бум новостроек, бум инвестиционных вкладов в недвижимость, который подвергся удару.
«На мой взгляд, в 2014 году был больше психологический удар, в 98-м году серьёзный скачок курса валют произошёл. В 2008 году было тяжело, но кредитного бремени у населения была не настолько много. Сейчас закредитованность очень высокая у россиян. Этот фактор никак нельзя сбрасывать со счетов. Сегодня закредитованность – это страхи. В 1998 году из-за роста курса валют в бой пошли те, кто хранил средства в твёрдой валюте, в 2008 году долларовые накопления россиян также поддержали рынок», – отметил генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Эксперт добавил, что к 2014 году на рынок начали выходить инвестиционные квартиры, которые приобретались ради перепродажи, и люди не могли продавать их ниже того уровня, за которые они их приобрели.
«Закредитованность у населения в 2014 году была существенно ниже и не так давила на собственников. Сегодня на рынок давит закредитованность. Кроме того, в 2014 году были ещё два фактора. Во-первых, ключевая ставка была резко поднята, но потом достаточно быстро пошла вниз. Во-вторых, была запущена программа реновации, которая подстегнула рынок. В-третьих, крупные застройщики жёстко держали цены даже в ущерб себе. Да, это привело к банкротству ряда небольших компаний, но крупные игроки рынка оказали влияние на весь рынок, удерживая цены», – подчеркнул Валерий Летенков.
По словам эксперта, есть вещи, которые объединяют все кризисы.
«Сейчас, можно сказать, что по-прежнему работают цепочки рынка, когда большие квартиры продают ради приобретения нескольких меньших объектов по площади. Это, как правило, разъезд. Эта операция включает в себя ряд сделок купли-продажи. Если поддержать именно эти цепочки рынка недвижимости, то она позволит сегменту работать даже на низких оборотах. Сейчас самыми ликвидными квартирами становятся трех- и однокомнатные объекты», – сказал инвестор.
После кризиса 2014 года восстановление рынка жилья заняло 2 года. Самый важный показатель — это ключевая ставка. Если этот параметр в течение 1—2 месяцев вернётся в район 10%, то это будет огромным плюсом. Если же ставка задержится на полгода и больше, то ситуация на рынке будет тяжёлой.
«Трендом ближайших лет будет спрос на инвестиции в производства. Ещё пару лет назад, когда к нам приходили люди с деньгами, то они сразу говорили, что никаких производств даже не предлагайте, лучше земля или недострой какой-нибудь. В ближайшее время, спрос будет именно на предприятия, которые производят товар», – добавил Валерий Летенков.
