В чем особенности текущего ремонта многоквартирного дома?
Прежде всего, следует разграничить понятия текущего и капитального ремонта. За последний — жители многоквартирных домов платят по отдельной квитанции с 2015 года.
Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения и отражается в квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг в соответствующей графе — «Содержание жилого помещения».
Основанием для определения необходимости и объемов проведения текущего ремонта в жилищном фонде являются результаты плановых осмотров зданий, которые проводятся управляющей организацией по графику осенью и весной, т.е. перед началом и после окончания отопительного сезона.
Перечень работ по текущему ремонту многоквартирного дома, в основном, связан с восстановлением и подготовкой коммуникаций и дома в целом к отопительному сезону, а также ремонтом отдельных элементов. Обращаем внимание, что капитальный ремонт характеризуется полной заменой тех или иных коммуникаций, систем и составляющих дома.
Выполнение работ по текущему ремонту отличается от капитального также периодичностью их проведения. Если первый вид работ может осуществляться от одного до нескольких раз в год, то второй — раз в несколько лет, с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда.
При этом, конечно же, необходимо иметь в виду, что каждый случай осуществления ремонта индивидуален в конкретном доме, мы ограничимся правилами общими для всех многоквартирных домов.
Согласно определению, данному во втором разделе Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, под текущим ремонтом жилого дома подразумевается комплекс работ, который включает в себя ряд строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома, входящих в состав общего имущества, для поддержания эксплуатационных показателей.
В соответствие с Жилищным кодексом, решение о проведении текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
На общем собрании может быть принято решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте.
Осуществление текущего ремонта обеспечивается условиями договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией.
Такой договор должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.
Существуют ли какие-то требования и нормативы капитального ремонта?
Текущий ремонт жилых зданий должен проводиться, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта и по организации профилактического текущего ремонта.
Примерный перечень работ, проводимых в рамках текущего ремонта, определен постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, а также Методическими пособиями по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденными Госстроем России.
Собственники или уполномоченный ими орган (управляющая компания) обязаны контролировать само проведение и результат работ текущего ремонта, по необходимости привлекая специалистов Государственной жилищной инспекции.
После завершения ремонта подписывается акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Стандартами управления многоквартирным домом, утвержденными Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами от 15.05.2013 № 416, предусмотрено участие представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством выполнения услуг и работ, в том числе при их приемке. При необходимости могут быть привлечены независимые эксперты.
Что делать, если по результатам выполненных работ возникли разногласия между жильцами многоквартирного дома и управляющей организацией или подрядной организацией, осуществлявшей работы по текущему ремонту общего имущества, которые не могут быть устранены в условиях заключенного договора
Собственникам жилых помещений конкретного многоквартирного дома необходимо:
— обратиться с письменным заявлением в управляющую организацию;
— направить заявление в Государственную жилищную инспекцию, а также в районную или городскую администрацию.
При отсутствии в течение месяца ответа от управляющей организации жильцы вправе направить соответствующее обращение в прокуратуру или суд.
Необходимо знать, если неправомерное бездействие управляющей организации по проведению текущего ремонта стало причиной порчи имущества проживающих в многоквартирном доме людей, они вправе оформить обращение в суд и потребовать взыскать с виновников убытки. Для обращения в судебные инстанции следует документально зарегистрировать и оценить понесенные убытки с привлечением экспертов.
Отметим, чтобы здание прослужило долго, а не стало ветхим и аварийным, и при этом было безопасным для тех, кто в нем проживает, текущий ремонт в многоквартирном доме должен проводиться систематически и своевременно. При этом, ответственность за необходимостью и осуществлением текущего ремонта лежит на собственниках жилых помещений многоквартирного дома.
Кто должен проводить ремонт подъезда многоквартирного дома?
Состояние подъездов во многих многоквартирных домах весьма плачевное. Между тем, содержание подъезда в должном состоянии входит в обязательный перечень работ, выполняемых управляющими организациями.
Часто управляющая организация отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в ее обязанности и для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства.
Однако, в соответствии с пунктом 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние расположенных на них строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, нормативный а также температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
Кроме того, согласно пункту 3.2.9. указанных Правил и норм, периодичность текущего ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
Считаем целесообразным, жильцам многоквартирного дома при заключении договора управления обращать внимание на наличие пункта о проведении ремонта подъездов.
Кто несет ответственность за возникновение аварии в многоквартирном доме и каким образом эти убытки подлежат возмещению?
Жители многоквартирных домов сталкиваются с множеством бытовых проблем, которые наряду с неудобствами могут принести и определенные убытки: прорыв канализации, сетей водоснабжения, тепломагистрали, обрыв линий электропередачи и др.
Последствиями коммунальных аварий могут являться затопление жилых помещений, выход из строя бытовой техники, повреждение транспортных средств и т.п.. Весь причиненный в результате аварии вред подлежит возмещению виновным лицом в полном объеме. В большинстве случаев причиной аварийных ситуаций в многоквартирных домах является ненадлежащее обслуживание организацией, ответственной за содержание дома.
Однако, в случае возникновения аварии по причине неисправности сетей, оборудования, не входящих в состав общего имущества, ввиду ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного имущества, ответственным лицом признается собственник соответствующего жилого или нежилого помещения.
В любом случае авария подлежит устранению исполнителем коммунальных услуг путем принятия заявки аварийно-диспетчерской службой и ее выполнения в установленные законом и договором сроки.
Управляющая организация привлекается к ответственности за возникновение аварии в случае неисполнения обязанностей по договору управления многоквартирным домом. Так, техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Органы государственного жилищного надзора в лице должностных лиц вправе привлекать управляющие организации к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ — нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Размер штрафа для юридических лиц за некачественное содержание жилого дома и жилых помещений составляет от сорока до пятидесяти тысяч рублей.
К сожалению, чаще всего собственники жилых помещений вынуждены обращаться в суд. Помимо суммы убытков исполнитель, признанный виновным в причинении ущерба, должен возместить также и судебные расходы. Заявителям необходимо доказать нарушение договора управляющей организацией: несвоевременный ремонт и техническое обслуживание системы отопления и горячего водоснабжения, котельных, тепловых сетей, тепловых пунктов; контроль за состоянием инженерных систем, сетей водоснабжения, канализации и т.п.
Что необходимо знать жильцам для обращения в судебные инстанции?
Для обращения в суд с требованием о возмещении ущерба, причиненного в результате аварии, надо достоверно установить, а в дальнейшем доказать факт произошедшей аварии и вину управляющей организации. Для этого необходимо получить справку или иной документ в управляющей организации или у коммунальных служб, где будет отражен характер аварии, а также время по ее устранению. Кроме того, необходимо правильно оценить размер причиненного ущерба.
Считаем, что гражданам будет полезно знать — какие установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. Полностью с ними можно ознакомиться в приложении 2 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»). Мы приведем наиболее часто встречающиеся:
Неисправности конструктивных элементов и оборудования
Предельный срок выполнения ремонта
Протечки в отдельных местах кровли
1 сутки
Повреждения системы организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр., расстройство их креплений)
5 суток
Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением
1 сутки (с немедленным ограждением опасной зоны)
Разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен
в зимнее время
1 сутки
в летнее время
3 суток
Дверные заполнения (входные двери в подъездах)
1 сутки
Отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению
5 суток (с немедленным принятием мер безопасности)
Нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах со стенами
Немедленное принятие мер безопасности
Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в санузлах
3 суток
Течи в водопроводных кранах и в кранах сливных бачков при унитазах
1 сутки
Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования)
Немедленно
Неисправности мусоропроводов
1 сутки
Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом. Отключение системы питания жилых домов или силового электрооборудования
При наличии переключателей кабелей на входе в дом — в течение времени, необходимого для прибытия персонала, обслуживающего дом, но не более 2 часов
Неисправности во вводно-распределительном устройстве, связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников
3 часа
Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий
3 часа
Неисправности аварийного порядка (короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети и т.п.)
Немедленно
Неисправности в электроплите с выходом из строя одной конфорки и жарочного шкафа
3 суток
Неисправности в электроплите с отключением всей электроплиты
3 часа
Неисправности в системе освещения общедомовых помещений (с заменой ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников)
7 суток
Неисправности лифта
Не более 1 суток