Эта цифра говорит о том, что большинство собственников и нанимателей жилья имеют о сфере ЖКХ довольно общее представление, не знают своих прав и обязанностей. Многие жители многоквартирных домов и по сей день считают, что все то, что расположено за его квартирой (крыша, подъезд, лифт, двор), является заботой местной власти, но никак не владельцев квартир в этом доме.
Вместе с тем, отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства строятся на рыночных принципах, а это значит, что собственники должны научиться быть грамотными потребителями услуг для своего дома и уметь контролировать качество их предоставления.
Первая публикация в новой рубрике «ЖКХ от А до Я» посвящена определению основных участников сферы жилищно-коммунального хозяйства и управления МКД.
Независимо от того проживает ли человек многоквартирном доме или в индивидуальном жилье – он является потребителем коммунальных услуг. Любое жилье необходимо содержать, иначе оно ветшает, приходит в негодность, и в нем становится невозможно, а иногда и опасно жить. Если человек проживает в частном доме, то содержание жилья может осуществляется собственником самостоятельно. Чтобы обеспечить проживание большого числа людей в многоквартирном доме, необходимо наличие подъездов, лестничных клеток, лифтов и других элементов, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, которые нужно содержать в надлежащем техническом состоянии.
Для того, чтобы обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и централизованное предоставление коммунальных услуг в многоквартирных и индивидуальных жилых домах, существует сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).
Жилищно-коммунальное хозяйство – система, основанная на имущественных отношениях. В нее входят и управляющие организации, и товарищества собственников жилья, и поставщики электроэнергии, тепла, горячей и холодной воды, региональные операторы по капитальному ремонту и обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Главная цель всех «звеньев» этой системы – сделать так, чтобы в каждой квартире всегда было тепло, светло, во дворе чисто и уютно и, главное, чтобы собственники жилья, своевременно оплачивая жилищно-коммунальные услуги, получали их качественно и в полном объеме.
В системе управления МКД взаимодействие осуществляется между собственником или нанимателем помещения в многоквартирном доме и управляющей организацией, которая на основании договора управления предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества, услуги по управлению им. В обязанности управляющей организации входит содержание и ремонт общего имущества, обеспечение исправности инженерных систем и конструкций дома (крыш, подъездов, лифтов, электропроводки). Все эти услуги оказываются жильцам многоквартирных домов на основании договора, заключенного между собственником и управляющей организацией.
В случае создания товарищества собственников жилья, собственники квартир берут на себя обязанность управления своим домом, осуществляют деятельность по его содержанию и ремонту. Следует отметить, что содержанием общего имущества ТСЖ может заниматься самостоятельно, имея в штате необходимых специалистов (сантехника, электрика, инженера), а может нанимать для этой цели управляющую или обслуживающую организацию. В последнем случае отношения между ТСЖ и наемной организацией регулируются договором подряда.
Сфера жилищно-коммунального хозяйства характеризуется предоставлением собственникам жилья двух видов услуг.
Жилищные услуги включают в себя все, что необходимо для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Конкретный перечень жилищных услуг согласовывается собственниками и управляющей организацией в договоре. К жилищным услугам, к примеру, относятся:
— содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (осмотры общего имущества, выявление повреждений и нарушений), в том числе, санитарное содержание общего имущества (услуги дворника, услуги по уборке подъездов, их дезинсекции и дератизации, услуги по прочистке мусоропроводов);
— услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (прием, хранение и передача технической документации, заполнение и актуализация информации в ГИС ЖКХ, работа по взысканию задолженности и т. д.).
— с 1 января 2017 года к жилищным услугам относятся также коммунальные ресурсы, потребляемые в целях надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Это может быть холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение.
Ответственность за надлежащее оказание жилищных услуг в отношении многоквартирного дома в первую очередь несут сами собственники помещений. Вместе с тем, они обязаны выбрать один из трех способов управления своим домом, тем самым, обеспечив квалифицированное предоставление жилищных услуг выбранным лицом. Это может быть управляющая организация, ТСЖ либо лицо, которое было выбрано собственниками, реализовавшими в своем доме непосредственное управление.
Второй вид услуг, оказываемый собственникам помещений — коммунальные услуги.
Это горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.
За поставку коммунального ресурса до границы многоквартирного дома всегда отвечает ресурсоснабжающая организация. В рамках многоквартирного дома ответственность за предоставление коммунальной услуги несет ее исполнитель. Это может быть управляющая организация или товарищество собственников жилья при наличии у них заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора поставки коммунального ресурса.
Нередки случаи, когда ресурсоснабжающие организации предоставляют коммунальные услуги собственникам напрямую (без посредников). В этом случае ресурсоснабжающие организации отвечают за качество коммунальных услуг до конечного потребителя.
